Een lage instapprijs voelt lekker, maar je hebt pas echt grip als je meteen snapt waarom die prijs laag is. Maak dat vooraf praktisch, dan zie je sneller of er extra leegstand, investeringen of herfinanciering aankomt. Bij Value kijken we daarom verder dan de prijs: je staat sterker als je weet waar de waarde nu op leunt én wat er gebeurt als huurders vertrekken, de markt afkoelt of financiering opnieuw moet worden geregeld.
1) “Goedkoop” geeft een goed gevoel, maar kan ook een reden hebben
Waar je op let: een lage prijs is vaak een signaal dat je rendement minder voorspelbaar kan zijn. Dat hoeft niet slecht te zijn, zolang het scherp wordt gemaakt en er een concreet plan ligt.
Wat je in de praktijk kunt herkennen:
– (Deels) leegstand: het geeft rust als meteen duidelijk is hoe lang het leeg staat, wat er al is geprobeerd en wat het plan is om het weer verhuurd te krijgen (prijs, doelgroep, aanpassingen). Dan hoef je niet te gokken op basis van stille units of weinig recente huurderswissels.
– Locatie die “op papier” goed lijkt: check de praktijk. Hoe levendig is de omgeving, hoe beweegt vergelijkbaar aanbod, wie huurt hier normaal, en waarom zou een huurder juist dit pand kiezen?
– Lage prijs door het pand zelf: maak concreet wat realistisch is qua indeling, staat en gebruik. Denk aan splitsen, meters couranter maken en welke aanpassingen nodig zijn voordat een huurder tekent. Vraag ook meteen: wat kost dat grofweg, hoeveel tijd kost het, en wie betaalt?
Eén vraag die veel oplost: waardoor komt die lage prijs precies? Maak het simpel door het terug te brengen naar drie bronnen: het pand (wat kan er wel/niet), de huurders (wie betaalt en hoe lang nog) of de financiering (wanneer moet er opnieuw worden geregeld en onder welke spelregels).
2) Waar de waarde echt vandaan komt (en waar het schuurt als je passief belegt)
Als je via een fonds belegt, worden verhuur, verbouwing en financiering voor je aangestuurd. Dat is fijn als je weinig tijd hebt, maar het voelt pas echt “passief” als het plan concreet is en strak wordt uitgevoerd. Meestal krijg je de meeste duidelijkheid uit drie punten.
Huurders en contracten zijn je cashflow-motor. Het helpt als je direct ziet of de huurinkomsten gespreid zijn of vooral leunen op één of twee partijen. Kijk ook praktisch naar de resterende looptijd: als veel contracten binnenkort aflopen, wil je meteen weten hoe herverhuur wordt opgepakt. Handig is één overzicht: welke contracten lopen wanneer af, en wat is het plan als een huurder niet verlengt?
Leegstand en herverhuur bepalen hoe rustig het voelt. Het helpt als het herverhuurplan vooraf al is uitgewerkt: doelgroep, benodigde aanpassingen, verwachte doorlooptijd en wie welke investeringen betaalt. Leegstand betekent vaak extra stappen (bijvoorbeeld makelaar, incentives, onderhoud of aanpassingen) en vooral: tijd.
Rente en herfinanciering zijn stille variabelen. Het geeft rust als vooraf helder is wanneer leningen aflopen en hoe er wordt omgegaan met veranderende voorwaarden. Denk aan: wanneer moet er opnieuw worden geregeld, welke ruimte is er bij tegenvallers, en hoe ga je om met nieuwe spelregels?
3) Kosten, looptijd en uitstappen: hier ontstaat vaak de meeste frustratie
Neem niet alleen huur mee, maar ook kosten en timing: daar wordt je netto resultaat op gemaakt. Beheer, eventuele prestatievergoedingen en in- of uitstapkosten kunnen logisch zijn, zolang helder is wanneer ze gelden, waar ze op gebaseerd zijn en wat je er concreet voor terugkrijgt. Blijven kosten vaag, vraag dan door: hoe werken ze door in je netto opbrengst?
Liquiditeit is ook een echte keuze. Een fonds voelt vaak rustig zolang je blijft zitten. Plannen wordt makkelijker als vooraf duidelijk is hoe uitstappen werkt: alleen op vaste momenten, met voorwaarden, of afhankelijk van doorverkoop. Als je binnen een paar jaar geld nodig kunt hebben, neem dat meteen mee en kijk wat praktisch beter past, bijvoorbeeld iets dat makkelijker te verkopen is, zoals beursgenoteerde beleggingen.
Tot slot: de exit. Het helpt als vooraf duidelijk is wanneer en hoe verkoop ongeveer wordt aangepakt, wat redenen zijn om eerder of later te verkopen, en wat er gebeurt als verkoop langer duurt.
4) Kies op wat jij wil voelen: rust, controle of flexibiliteit
Zoek je vooral rust en kun je langer blijven zitten, dan voelt een aanpak met spreiding in huurders, een concreet herverhuurplan en transparantie over financieringsmomenten meestal het prettigst. Wil je flexibiliteit, of is er een kans dat je binnen een paar jaar geld nodig hebt, kies dan iets dat eenvoudiger te verkopen is, zodat je plan ook praktisch bij je leven past.